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Faut-il associer assurance vie et SCPI

De plus en plus d’épargnants ajoute des parts de SCPI dans leur assurance vie afin de gonfler le rendement de leur contrat, en particulier ceux essentiellement en fond en euros.

Un simple calcul

Rien ne vaut une simulation pour bien comprendre les tenants et les aboutissants.
Ici nous ne verrons que les rendements que recevra l’épargnant, il faudra bien évidemment prendre en compte de votre côté :

  • Le prix de souscription des parts de SCPI et les différents frais.
  • Si via l’assurance vie vous recevez 100% des revenus des parts de SCPI (ce n’est pas toujours le cas, vérifiez !).
  • Le fait que vous fassiez un crédit pour acheter vos parts de SCPI pour bénéficier d’un effet de levier.

calculette

En partant d’un rendement de 5% (ce qui est la tendance) et dont la valeur de la part est stable, ce qui n’est pas toujours le cas (les SCPI sont soumis à des fluctuations, même si dans l’idéal le prix est en croissance).

Détention en direct

Si vous n’utilisez pas le levier du crédit immobilier, l’intégralité des revenus seront imposés selon votre TMI (tranche marginale d’imposition) du propriétaire, en plus des prélèvements sociaux de 15,50%.

  • Pour une TMI de 14% (jusqu’à 26 764€), le rendement net de la SCPI correspondra à 5% x (1 – 29,5%), soit 3,53%.
  • Pour une TMI de 30% (jusqu’à 71 754€), le rendement net de la SCPI correspondra à 5% x (1 – 45,50%), soit 2,73%.
  • Pour une TMI de 41% (jusqu’à 151 956€), le rendement net de la SCPI correspondra à 5% x (1 – 56,5%), soit 2,18%.
  • Pour une TMI de 45% (au delà), le rendement net de la SCPI correspondra à 5% x (1 – 60,5%), soit 1,98%.

Via un contrat d’assurance vie

Rare sont les assureurs qui reversent la totalité du loyer comme nous l’annoncions plus tôt, dans notre exemple nous prendrons une moyenne à 90%, même si vous en trouverez entre 80% et 100% pour les meilleures.
Le rendement brut de la SCPI tombe donc à 4,5% pour notre exemple.
Ensuite il faudra prendre en compte les frais de gestion annuels de votre assurance vie, ce qui représente généralement 1%, ce qui fait descendre le rendement à 3,5% par an.
Pour terminer, lorsque vous effectuerez un retrait sur votre assurance vie, vous devrez vous acquitter des prélèvements sociaux de 15,5%, ce qui diminue encore votre rémunération tombe encore avant même le prélèvement forfaitaire libératoire. Si votre contrat a plus de 8 ans, vous bénéficiez du meilleur taux qui est de 7,5%.

Conclusion

Nous pouvons donc voir dans cet exemple que seul les assurés les plus imposés (à partir de 41%) ont intérêt a passer par l’assurance vie pour obtenir un meilleur rendement et une imposition moindre. Bien évidemment, cela dépendra également des SCPI, des contrats d’assurance vie et du fait d’utiliser un crédit ou non.