Comment estimer le prix d’un bien immobilier ?

En cherchant à acheter pour sa résidence principale et encore plus pour du locatif, on se demande toujours comment connaître le « bon » prix au m² d’un appartement, voire d’un terrain. Nous allons essayer de vous fournir des pistes.

Trouver les prix du quartier

Pour se faire vous pouvez chercher les prix sur les grands acteurs : Leboncoin, MeilleursAgents, Seloger… C’est assez rapide et souvent sur assez de biens pour se faire une idée si vous êtes au début de vos recherches.

Vous pouvez aussi vous servir du baromètre des notaires, qui vous permet d’avoir des données sur les différents quartiers, villes, département pour les appartements et les maisons directement sur le site https://barometre.immobilier.notaires.fr, sauf pour l’Ile de France où il faut aller sur le site des notaires de Paris.

Ces observatoires des prix des logements et des terrains sont assez fiables et permettent d’avoir une vision des prix finaux.

Une autre façon de fonctionner est d’utiliser le site des Impôts qui permet de trouver les prix d’achat des différents logements et la date d’achat de ces derniers.

Cet outil gratuit en ligne permet également d’estimer la valeur d’un bien immobilier pour les vendeurs et de trouver énormément de données pour les acheteurs. L’outil est accessible sur https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier.

Depuis quand le bien est-il en vente ?

Vous aurez toujours plus de latitude pour négocier si un bien est en vente depuis longtemps. Par contre c’est un signe négatif que vous ne devez pas laisser de côté. S’il est en vente depuis longtemps, c’est qu’il y a un souci : mauvais quartier, gros travaux, prix trop élevé…
Il existe un outil utile et gratuit pour retrouver l’historique des différentes annonces des grands sites immobiliers, que cela soit la date de mise en vente, mais aussi l’évolution des prix, c’est Castorus : https://www.castorus.com.
Le site permet de trouver des biens morts, des biens en dessous du marché, mais aussi des biens qui sont potentiellement plus négociables :

Estimer les travaux

Un logement qui affiche des défauts ou qui a besoin de travaux doit avoir un prix en dessous du marché. Cette décote peut déjà être prise en compte dans le prix de vente affiché, mais si ce n’est pas le cas, il faut négocier en prenant en compte ces travaux à réaliser, tout en conservant une marge de sécurité.

Passé quelques visites, vous aurez une assez bonne connaissance des prix en fonction de la localisation, des prestations et de la surface et vous pourrez vous passer des sites plus génériques.